借地権とは？種類や特徴、メリット・デメリットをわかりやすく紹介

借地権とは、建物を建てるために地代を払って他人から土地を借りる権利のことです。そのため、建物がない駐車場や資材置き場などは含まれません。

借地権には賃借権と地上権の2つがあります。

賃借権の場合は、第三者に建物を売却する時は地主の承諾が必要です。

地上権の場合は自由に売却や転貸することができます。

現在のところ一戸建ての場合、実際に多くあるのは賃借権です。

こちらでは、借地権の土地に建物を所有している方、借地権のマンションや一戸建ての購入を迷っている方に、借地権の種類や特徴、メリット・デメリット、対抗要件についてご紹介します。

 

1.借地権とは

借地権とは、土地の持ち主から土地を借りる権利のことです。借りた土地に建物を建てた場合、様々な制約があります。借地権の特徴についてご紹介しますので、借地権付きの物件を購入する際の参考にしてください。

1-1.借地権の特徴

借地権の特徴は以下の通りです。

・土地の権利は地主にある

・地主に対して地代を払う

・借地に建てた建物を無断で売却することができない

・建て替えは事前に地主へ連絡する

・契約期間が満了したら更地にして地主に土地を返還する

・土地の持ち主のことを「地主」といいます。地主から借りた土地に建物を建てた場合、建物の権利は借りた側にありますが、土地の権利は地主のものです。

・借地の場合、土地を借りた「借地人」が地主に対して地代を払います。

また、借りた土地に建物を建てた場合、地主の許可なく売却することはできません。建物を建て替える場合は、地主に連絡が必要です。

借地には契約期間があります。契約期間が満了し、契約を更新しない場合であれば、土地を更地にして地主に返却します。

借地権の土地は、買った土地に比べて土地や建物に対する自由度が低くなることが特徴です。

1-2.借地権の契約更新

借地権には契約期限がありますが、更新も可能です。「旧借地法」で土地を借りた場合、地主に正当な理由がない場合、基本的に契約は自動更新されます。

普通借地権など、1992年8月1日以降の「借地借家法」では、契約の存続期間が法律により定められています。普通借地権なら、半永久的に土地を借りることも可能です。

借地権の土地の上に立つマンションや一戸建てを買うときは、借地権の種類に注目することがポイントです。次の章では、それぞれの借地権の種類や特徴を詳しくご紹介します。

借地権は相続できるの？

2.借地権の種類

大きく分けて2種類あり、借地法（旧法）と1992年8月1日に施行された借地借家法が存在します。旧法は借地人の権利が強く、土地の返還がむずかしいなど地主側に不利な面がありました。新しい借地借家法では、借りられる期間を定めた定期借地権も設けられています。

2-1.借地法（旧法）

1992年（平成4年）8月より前から土地を借りている場合は「借地法」（旧法）が適用されます。

契約期限は決まっているが、更新することにより半永久的に借りることができる。 木造などの場合、存続期間は30年（最低20年）で更新後の期間は20年。鉄骨造・鉄筋コンクリートは60年（最低30年）、更新後の期間は30年となっている。

2-2.借地借家法

1992年（平成4年）8月以降から借り始めた場合「借地借家法」が適用されます。

借地借家法には5つの種類があり、普通借地権と定期借地権が存在します。
旧法と普通借地権の違いは、構造により存続期間が違うことなどです。

1.普通借地権	契約期限は決まっているが、更新することにより半永久的に借りることが可能。 存続期間は構造に関係なく当初30年、合意の上の更新なら1回目は20年、以降は10年となっている。
2.定期借地権 （一般定期借地権）	定期借地権付き一戸建て、定期借地権付きマンションともに住宅用として土地を賃借する。契約期間は50年以上。更新はなく契約終了後は更地にして返還。
3.事業用定期借地権	事業用（店舗や商業施設等）で土地を借りる場合のもの。契約期間は10年以上50年未満（2008年1月1日の法改正以前は10年以上20年以下）。契約終了後は更地にして返還する。
4.建物譲渡特約付借地権	契約から土地所有者が建物を相当の対価で買い取る決まりがある。 契約期間は、30年以上。
5.一時使用目的の借地権	工事の仮設事務所やプレハブ倉庫等で一時的に土地を借りる。

上記のような種類となっていますが、現在は（1）旧法に該当するケースが多いようです。借地権付きの家を所有していたり、相続したりする場合は、契約期間を確認しておくといいでしょう。

3.借地権の物件のメリット・デメリット

借地権の特徴は、他人の土地でありながら、半永久的に居住することが可能なことです。しかし、契約の更新や家を手放す時に地主の許可が必要などのデメリットもあります。

借地権の特徴を、メリット・デメリットにわけてご紹介します。

3-1.借地権のメリット

借地権のメリットは以下の通りです。

• 土地の固定資産税、都市計画税の負担がいらない (地代で負担していることにはなる)
• 特に借地法（旧法）の場合、法律に守られており半永久的に借りられる
• 土地が利便性や立地条件の良い場所にあることが多い
• 借地権付きの建物を購入する場合、所有権付きより安く手に入る

住宅を取得していると、土地や建物に固定資産税がかかります。借地権がある土地の建物には、土地に対する固定資産税と都市計画税がかかりません。

そのため、土地も建物も自分で購入した物件よりも税金を安く抑えられることがメリットです。（土地の上に立っている建物には税金がかかります。）

借地権の物件は、主に利便性や、価格の面でメリットがあります。

3-2.借地権のデメリット

借地権の土地に建つ物件のデメリットは以下の通りです。

• 地代の負担がある
• 土地が借主の所有物にはならない
• 更新時には更新料が必要な場合がある
• 建物を売却する際には地主の承諾がいる（譲渡承諾料が必要）
• 増改築の際、地主の承諾がいる（承諾料が必要な場合も）
• 借地権は第三者に売却するのがむずかしい

せっかくマイホームを持っても、自由が少なくなることが借地権のデメリットです。

土地に対する固定資産税や都市計画税がかからない一方で、地代の負担があります。また、どんなに地代を払っても、借りている土地は自分の所有物にはなりません。そのため、建物の売却や家の増築をするときは地主の承諾が必要です。承諾料が必要なケースもあります。

借地権の土地の物件は、所有権の土地の物件に比べ、好条件が揃っていても買い手を探すことが困難です。借地権の物件を売却するときは、デメリットを上回るメリットが必要とされます。

4.借地権の対抗要件とは。地主が土地を売却した場合

地主が土地を第三者に売却した時は、これまでの権利がどうなるのか気になるところです。土地が売却された場合でも、建物があり借地人の登記がされている場合は、新たな所有者に土地を明け渡さなくても済みます。

ただし借地人が父、建物登記は息子などと、名義が違う場合は対抗できませんので注意が必要です。また、登記した建物が火事などで滅失した場合は、滅失から2年間は建物を特定するための必要な事項と、滅失した日、新たな建物を建築する旨を、その土地上に立札等を掲示することで対抗することができます。

また、借地権（底地権）を国が持っているケースも稀にございます。

この場合ですと国から土地を買い受けることも可能です。

底地が国有地の場合は売れるの？手続きや流れなどを解説します。｜お困り不動産どうする (note.com)

お困りごとございましたらY’ｓ　upまでご相談ください！

鍵を貰えたからといってすぐに入居できるわけでもありません。

まずは鍵渡し日についてです。

鍵渡し日🗝️

賃貸物件の契約が完了した後に不動産会社から入居者に新居の鍵が引き渡される日の事です。通常は、入居日の当日か前日に

行われますが、不動産会社や管理会社の定休日や入居者の都合によって前倒しや後ろ倒しが可能な場合もあります。

ただし、その時点で自由に出入りができるようになるわけでもありません。鍵を受け取るだけであり部屋に入ることは原則禁止となっています。

入居日🔔

賃貸物件の契約上で定められた契約開始日の事です。この日から賃貸契約が有効になり家賃などが発生します。また、火災保険などもこの日から適用されます。

この日から部屋に入ることが可能です。必ずこの日に引っ越さなければならないわけではありません。

契約開始以降であれば、自分の都合に合わせて引っ越すことができます。

ただし、家賃は発生しているので忘れないようにしましょう！

鍵渡し日と入居日の違い

以上を踏まえて、鍵渡し日と入居日の違いをまとめると以下のようになります。

✅鍵渡し日は鍵を受け取る日であり、入居日は契約が開始する日である

✅鍵渡し日は入居日よりも前になることが多いが、部屋に入ることはできない

✅入居日は賃貸契約が有効になり、家賃や保険が発生する

✅入居日は契約書上の契約開始日であり、その後であれば自由に引っ越すことができる

鍵渡し日と入居日が異なる理由

トラブル防止のため

鍵渡し日と入居日が異なる最大の理由は、トラブル防止のためです。

入居日よりも前に部屋に入ってしまうと、火災や水漏れなどの事故が発生した場合に保険が適用されません。

また、部屋の傷や汚れなどの状態を確認する機会を失ってしまう可能性もあります。

入居者の都合に合わせるため

鍵渡し日と入居日が異なるもう一つの理由は、入居者の都合に合わせるためです。

引っ越しは大変な作業です。荷物の梱包や運搬、掃除や整理など、やらなければならないことがたくさんあります。

鍵渡し日を入居日よりも前倒ししてもらえれば、たとえ１日でも引っ越し当日までに部屋の掃除や荷物の準備をすることができます。

また、退去する部屋と新しく入る部屋の間に時間的な余裕を持つことができます。

これらのメリットを享受するために、入居者は鍵渡し日を早めてもらいたいと思うこともあるでしょう。

まとめ🏠

・鍵渡し日は鍵を受け取るだけの日であり、部屋に入ることはできない

・入居日は賃貸契約が開始される日であり、家賃や保険が発生する

・鍵渡し日と入居日が異なる理由はトラブル防止と入居者の都合に合わせるため

・契約開始日と引っ越し日が同じ場合は家賃や保険の発生が最小限になるが、引っ越しの準備や搬入に時間的な余裕がない

・引っ越し日は、新居への入居日・現住居の退去日と引っ越し業者の予約状況を確認して決める

鍵渡し日と入居日の違いは、お部屋探しや引っ越しに大きく影響するものです。そのため、事前にしっかりと確認しておくことが重要です。

子育て中のファミリーにとって家の近くに必要な施設は子育てに関連するものが中心となってくるもの。

お部屋探しをする際も、家の近くに便利な施設があれば子育てするママ達も少しは、

楽になれるのではないでしょうか？？

これからお部屋探しをする方も、何があれば便利なのかこの記事がお役に立てると嬉しいです！🌟

家の近くにあってよかった施設💡

1：保育園

お家の近くに保育園があれば、ママ、ぱぱたちは朝も少し余裕ができて良いに越したことはないです。

お部屋探しの時に、保育園が近くにあっても、一時保育制度が無かったりする所もあるので事前に調べるといいです。

2：大型ショッピングセンター

特に雨の日にお子様と家で退屈を避けるにはいいですよね！大型だと、必要なものも

すぐに揃うので便利ですね。

3：コンビニ

一人暮らしの方も共通であれば便利なコンビニです。お子様とアイスだけ買いに行くときや２４時間営業などあると、光もあって防犯上も安心です。

4：医療施設

お子様が小さいと、予防接種なども受けやすく何より急な体調不良でも近くにあれば安心ですね。

5：公園

車道を渡らなくて済むほど近くにあったり、歩いて行ける距離にあると子供だけで行かせてもすぐ迎えに行けたりします。

6：コインランドリー

雨が続くと洗濯物もたまり、ママたちは困りますよね、、

そこで近くにコインランドリーがあればお子さんがいても一緒に行けたりしてとても役立ちます。

逆に家の近くにあるとちょっと困ってしまうような事もあります。

・パチンコ店、ゲームセンター

人通りや騒音が気になる方にはおススメしません。

・居酒屋、カラオケ

深夜に騒ぐ声や、出入りがうるさく感じることもあります。

・ゴミ処理場

ゴミが集められる事で、特有のにおいが発生します。害虫も発生することがあるため、

お子様がいるご家庭は注意することが必要です。

・大道りや線路

電車の通過による振動や、線路の通過音が響きます。

まとめ⭐

家を選ぶ際、間取りや室内の設備はもちろんの事、その物件が位置する場所や周辺の施設も非常に重要な要因となります。

将来のライフスタイルの変化を見越したお家選びも大切ですね。

そろそろ梅雨の時期に入りますね。そうでなくても最近雨が多い日ですよね、、

その度に困るのが洗濯物です。雨の日は洗濯物を部屋干しにする人が8割です。

部屋干しすると、部屋の場所を取ったり、乾かない、臭くなるで困ります。

具体的に、部屋干しの効果的な工夫とは何か紹介します。

・エアコンの除湿機能

💡乾くのに時間がかかって菌が繁殖することで匂いの原因になるので除湿機能を使って素早く乾かしましょう。

💡エアコンの除湿機能は、３０分前から使うとより早く乾く。

💡エアコンの吸い込み口の近くに干したほうが湿気を素早くとれる。

💡洗濯を広げて、洗濯物同士を離しできるだけ風投資のいいところで干す。

注意点としては、

壁の近くや、カーテンに触れたりするとカビの原因にもなるので注意してください。

カビは押し入れ、布団、靴箱、畳などいろいろなところに発生します。

これからの梅雨の時期気お付けながら生活してみましょう！！！

皆さんのお家のまわりを歩いてみたりすると、意外と傍に空き家があったりします。

ここ最近空き家が増えていて問題になっています。なぜ空き家が問題なのか、デメリットや原因と解決策をお伝えします！！

空き家が増える原因

・高齢化社会が進む日本全体の問題で空き家が急速に増加。

・経済的背景や現在の経済的状況による影響

・建物の老巧化や管理不足

・所有者の相続問題

空き家として放置されてしまうと、住んでいる以上に早く老巧化が進み、

台風などの自然災害で倒懐したり、放火などの犯罪のきかっけになってしまうため社会問題になっています。

空き家放置のデメリット

・危険性が高く近隣住民に賠償責任が生じる。

放置された空き家は、樹木が伸び放置状態なったり雑草が生い茂ったりしやすいです。

このような状態はシロアリの発生源となったり野良ネコや犬の住み処になったりと近隣住民に対して

迷惑になりかねません。

自然災害による倒壊の処分費用が必要になる

・地震などで揺れたり屋根や壁が落ちたり、ひどい場合には建物が崩壊したり

してしまう恐れもあります。

無駄に固定資産税を払い続けることになる

・不動産の所有者には固定資産税を支払う義務が発生します。

すでにマイホームがある人は、自宅と空き家の両方について固定資産税を払うことになります。
空き家自体の資産価値が低ければ、支払う固定資産税額は大きな負担とはなりませんが、

それでも無駄な出費が延々と続くことには変わりありません。

空き家を有効活用する方法

空き家を売却することです。

一番簡単かつ売却代金も手に入れられるため、今後誰も住む予定がない場合は売却するのも良いでしょう。

ただし、築数十年も経っている持ち家の場合、そこまでのお金にならない場合もよくあります。

取り壊して駐車場収入を得る

リフォームではなく、家を取り壊して駐車場収入にする方法です。

特に、都内など駐車場が少ない住宅街に駐車場を建てるなど需要が見込める場合では月極の収入を得ることができます。

土地の広さによっては、生活していけるくらいの収入を見込める可能性もあります。

せっかくの思い出が詰まった持ち家を放置しないためにも、有効活用したり財産として残しておくようにしましょう。そのまま放置しておくと、

様々なリスクと固定資産税の変更などで思わぬ損をしてしまう可能性があります。

もし空き家になりそうであれば今のうちから、次世代に相続したり売却を考えるのも手です。

空き家になる予定の家や、既に空き家になってしまった家を相続する場合は、将来的な処分方法も含めて事前対策をとっておくことが対策です。

賃貸仲介業の営業の仕事は、人と物件をつなぐ仕事です。

お客様の理想を叶え、賃主の利益も作る仕事です。

今回は仲介業の魅力や、メリット、デメリットを紹介します。

仕事内容を簡単に☝️💡

賃貸物件を探しに来たお客様に、条件が合う物件を紹介し、気になった物件の内見をしたりそこから

契約があり鍵の引き渡しで完了です。

物件情報を仕入れること

紹介する物件がないといけないので物件情報を仕入れます。お客様が興味を持った物件をろり詳しいご案内をする為に欠かせない仕事です。
家を貸したいと思ってるオーナー、大家さんを探したり、管理している物件に空きができたらすぐに入居者を募集します。

写真など掲載しお客さまの反響を得ること

お問い合わせがないと仕事にならないため、反響を得るには物件情報を充実させることはとても大事です。

インターネットで物件を探す人が今はほとんどなので、写真が重要になります。

仲介業のメリット🔰

未経験でもチャレンジできる！！！

資格があれば仕事の幅も広がりますが学歴不問、未経験okな会社もありますので、

まったく違う業界から転職してくる方も多いです。

基本的にはお客様のお問い合わせに対応しますので精神的にきつかったり飛込営業は少ないはずです。

デメリット💡

不動産は平日休みが多いので、土日休みは取りにくいかと思われます。

お客様の来店が週末に集中するためです。

繁忙期は特に忙しいです。就職によって人が動く季節は特に忙しいとされています。

まとめ🔥🔥

賃貸仲介業はやりがいのある仕事です。

繁忙期は休みも取りず絡忙しいですが未経験でもチャレンジでき、

何よりお客様の住むところを紹介するというある意味寺院性をサポートするやりがいのある仕事です。

これからももっとお客様からお問い合わせいただけるように努力します！！！

不動産業界は大きなお金が動くだけに、だまそうとする人もいるのが現状です。

今回は注意してほしい不動産業者の見分け方と、特徴や手口を解説します。

・両手仲介を狙った囲い込み

・デメリットは伝えず、メリットのみ伝える

・おとり広告を利用する

・とにかくしつこい

どのような物件にもメリット、デメリットは存在します。

それでもメリットのみ強調してくるような業者には注意です！！こちらからデメリットはありますか？など聞いてみましょう。

おとり広告は賃貸に多いです。

物件はすでに借りられているのに、客引きのため記載や、物件写真に別の物件の１部が乗ってたりします。

悪徳不動産会社に仲介を依頼しないための対策

不動産ポータルサイトで同物件を比較する

不動産ポータルサイトで同物件を比較すると、仲介を依頼しようとしている不動産会社の質がわかります。

不動産ポータルサイトには、同じ物件を取り扱う複数の不動産仲介会社が登録をしていますが、会社ごとに物件画像や紹介文、

担当者の顔写真など掲載している内容がそれぞれ異なります。登録内容は会社の誠実さや信用度、やる気などを判断する材料になるので

、いい加減な不動産会社に引っかかるのを防ぐことができるのです。

不動産会社の口コミサイトを利用する

不動産会社の口コミサイトを利用するのもおすすめです。

不動産会社の社名と「口コミ」をWeb検索すれば、複数の口コミ結果が表示されるので、できるだけ口コミ数が多いサイトをチェックしてみましょう。

もちろん口コミは個人の感想であり、顧客と担当者の相性によっても評価が異なるため口コミだけでは判断できませんが、

低評価が多い不動産会社や評価の理由を知ることができるだけでもメリットといえます。

不動産会社を利用する際は、今回ご紹介した悪徳不動産の手口と対処法や依頼しないための対策などを参考にして、

安心して依頼できる良心的な不動産会社を見つけてください。

ゴールデンウイーク休業のお知らせ株式会社

株式会社Ｙ’sup

管理部　総務人事課

拝啓　時下ますますご清祥のこととお慶び申し上げます。

平素は格別のお引き立てを賜り厚く御礼申し上げます。

誠に勝手ながら、以下の期間を休業とさせて頂きます。

全社ゴールデンウイーク休業期間

２０２４年５月３日(金)～２０２４年５月６日(月)

※休業期間中にお問い合わせいただきました件に冠しては、２０２４年５月７日より順次ご対応させていただきます。

ご迷惑をお掛けいたしますが、何卒ご了承くださいますよう宜しくお願い申し上げます。

敬具

不動産会社社員のやりがい・楽しさ

取り扱うものの重大さ

不動産会社におけるやりがいは、その扱うものの重要性にあります。

「衣食住」という私たちの生活を構成する3大要素のなかでも、「住」は非常に大きなウェイトを占めています。

居住空間が心地よく、安らぎを得られるものであれば、私たちは心身ともに健康に、幸せな日々を送ることができますよね。

反対に、たとえば壁が薄くて隣家の物音が聞こえたり、換気が悪くてカビやすかったり、日当たりが不十分で薄暗かったりすると、

私たちの生活満足度は大きく下がるでしょう。

「住」についてのお客さまのライフイベントに立ち会い、重要な決断のお手伝いをできることが、不動産会社社員のやりがいです。

不動産の多様性

世の中には、数え切れないほどの不動産がありますが、まったく同じものはありません。

たとえば土地であれば、所在や面積、形状、周辺環境、適用される法律、過去の利用履歴などを総合的して価値が決まります。

その価値も、世の中の景気動向や流行などに敏感に反応し、刻一刻と変化していきます。

不動産は、どれだけ経験を積んでも、またどれだけ学んでも、決して終わりがないほどに幅広く、奥深いものです。

そんな不動産の多様性が、不動産会社の楽しさです。

不動産に興味のある人であれば、いつまでも飽きることなく、新鮮な気持ちで仕事に打ち込むことができるでしょう。

仕事で得た知識を実生活に生かせる

ほとんどの人にとって、マイホームの購入は生涯一度きりの、そして人生最大の買い物です。

絶対にしくじることはできませんし、また誰もが、できる限りお買い得で、できる限り自分の理想に近い家を手に入れたいと考えています。

不動産会社社員は、仕事を通してつちかった専門知識や目利きのスキル、情報網などを、自分自身の不動産購入に生かせるという点が大きな魅力です。

不動産業界に向いてる人のポイントとしては、野心がある人には魅力的な業界です。

不動産営業は、不動産取引におけるスペシャリストです。不動産はもちろん、金融、税金、法律、建築など非常に広範囲の知識を求められます。

「住宅」は生活に大きく関わる物のため、お客様からすると知識が豊富な営業担当だと安心できますよね。

また、お客様が法人や投資家の場合、直近の不動産市況や将来の開発予定といった最新情報が気になる方もいらっしゃるでしょう。専門知識の習得や最新情報の収集をするなど、勉強熱心な人は不動産営業向きです。

コミュニケーション能力に自信がある人

「営業」という職種である以上、コミュニケーション能力がとても大切です。特に不動産営業の場合、社内や外部の専門家、お客様など複数の方との連携が必要になります。

コミュニケーション能力にプラスして対人均衡力が高い人は、強みを生かせるでしょう。

聞き上手な人

不動産を売却する方、購入する方、賃貸物件をお探しの方の中には、不動産取引に不慣れな方が多くいらっしゃいます。

「どうしたらいいのかわからない」と感じている方も少なくありません。

お客様の話に耳を傾け、適切な質問をすることが得意な人は、不動産営業に向いています。聞き上手な人は、お客様の本音を引き出す力があるため、お客様に適した提案で顧客満足度も高くなるでしょう。

最後に不動産営業は責任が大きく、やりがいのある仕事

不動産営業は、人の人生を左右するほどの大きな資産を扱う仕事です。責任が大きく、やりがいのある仕事ですので、興味がある方はぜひ挑戦してみてください！

1.物件価格

●新築と中古の価格差はエリアによって異なる

下のマップでは、新築と築10年の中古の平均価格を示した。いずれも中古のほうが安いが、都市部の人気立地ほど新築と中古の価格差が縮まり、郊外ほど中古の割安感が出てくる傾向にある。特に郊外では新築より割安な中古が魅力的に映るが、そのぶん、将来住み替えたくなって売りに出す際には、売却金額を低くせざるを得ない可能性もある。こうした点も視野に入れながら検討しよう。

※ 価格データは東京カンテイ調べ。集計期間は2011年8月～2014年7月で、中古は築10年の物件が対象。いずれも専有面積70m²換算の平均値。なお、タワーは最高階数20階以上、低層は最高階数5階以下

●新築と中古は購入時の諸費用も違う

マンション購入時には、新築・中古を問わず、物件価格以外にもお金がかかる。主な内訳は下表を参照。それぞれ、独自にかかる項目があるので違いを押さえておこう。

※ 試算条件
新築…物件価格：3500万円、専有面積：70m²、ローン：フラット35、返済期間：35年、借入額：3000万円
中古…物件価格：2500万円、専有面積：70m²、築年：2004年、ローン：フラット35、返済期間：35年、借入額：2000万円
試算/大森広司

2.物件情報の集め方

●希望条件の明確さで選択が分かれてくる

購入の検討を始める際、まず感じる大きな違いは、情報の集め方と見学できる内容。情報を集めやすく、モデルルーム見学が中心の新築に対して、希望条件をある程度具体的にした上で見合う物件を探し、実際に見て確認するのが中古。現状ではまだ希望が曖昧で、候補を比べながら条件を固めていきたいという人は新築、すでに希望が固まっている人は中古のほうが探しやすい傾向にある。

●探し方の主な違いとメリット・デメリット

新築の情報収集…情報誌やインターネット中心

売主の不動産会社から多くの情報が提供されるので、情報誌やインターネットを活用して情報を集める

中古の情報収集…不動産仲介会社にも依頼

情報誌やインターネットを活用するほか、予算や立地などの希望条件を仲介会社に伝えて紹介してもらう

新築の見学内容…モデルルームで見学

建物が完成前だと「販売センター」「マンションギャラリー」などと呼ばれるモデルルームで見学する

中古の見学内容…実物を見学

仲介会社に段取ってもらい、実際に売りに出ている物件を見学する。現オーナーが入居中の場合もある

3.物件の見つけ方

●候補として考えるエリアの広さが違う

物件が広い範囲に分布している新築は、通勤先などを中心に範囲を広くとらえて探す。一方、自分の希望する駅や沿線で候補を見つけやすい中古は、狭い範囲内で候補を探せる可能性が高い。

新築は範囲を広くとらえよう

住戸内の仕様や設備は一定レベル以上なので、比較しやすい。通勤先など、起点となる地点までの所要時間や予算、物件全体の規模や仕様・設備などを比べながら、取捨選択していくことになる

中古は希望の駅や沿線で考える

希望の駅や沿線など、エリアを限定して探しやすい一方、築年数や設備の性能などがそれぞれ異なる。前オーナーの住み方でも程度が変わってくるので、一件ずつ丁寧に比較検討して絞り込む必要がある

4.構造・耐震性

●新築・中古を問わず個別に確認すべき

建物の耐震強度については、1981年に基準が強化され、より高いレベルの耐震性が義務付けられるようになった。築30年以上の中古なら、新旧どちらの耐震基準に基づいているか確認したい。ただし、新しい耐震基準をクリアしている物件でも、免震構造や制振構造など、地震対策にはバリエーションがあるし、性能にも違いがある。建物の構造は、新築・中古を問わず個別に確認しよう。

新築は自分でも確認できる

 

建物の構造や耐震性は、多くの人が気にかける部分。このため、写真のようにモデルルームで分かりやすく展示・解説している物件が多い。もし分からない点があっても、モデルルームにいる営業担当に質問すれば説明してもらえる。また、なかには工事途中で現場見学の機会を設け、柱や壁などの建築過程を見せてくれる物件もあるため、安心感を得やすい。

撮影協力／武蔵浦和SKY&GARDEN

中古は現状や履歴の確認が基本

 

建物の構造や耐震性は、多くの人が気にかける部分。このため、写真のようにモデルルームで分かりやすく展示・解説している物件が多い。もし分からない点があっても、モデルルームにいる営業担当に質問すれば説明してもらえる。また、なかには工事途中で現場見学の機会を設け、柱や壁などの建築過程を見せてくれる物件もあるため、安心感を得やすい。

写真：ホームインスペクションの様子
写真提供／さくら事務所

5.保証・制度・消費税

●内容確認を要する項目の数が違う

下記のとおり、新築より中古のほうが細かく内容を確認する必要があるが、特に注意したいのが保証制度だ。「法律で10年保証が義務付けられている新築に対し、中古は義務付けられていないので、当社では独自に『あんしん保証制度』を設けています。保証を付ける仲介会社は増加傾向ですが、その範囲や内容は会社によって異なるので、しっかり確認してください」（東急リバブル・小林さん）

●保証・制度・消費税の主な違い

6.間取り変更の自由度

●可変性が高い物件は新しいほうが探しやすい

家族構成やライフスタイルの変化などに応じて間取りを変えたくなった場合、右で紹介するような二重床・二重天井やスケルトンインフィルになっていると、変更時の自由度が高まる。こうした仕様や工法が増えはじめたのは、2000年ころから。基本的には、新築や築年数が浅めの中古に多い。なお、入居時点から間取りを変更したいという場合でも、新築・中古それぞれに下のような手段がある。

二重床・二重天井

 

上下階の境に使われるコンクリート材と仕上げ材の間に、上の図のピンク部のような空間を設けてある仕様。配管や配線の自由度が高まるため、間取り変更の自由度も高まる

スケルトンインフィル（SI）

 

柱や壁といった構造部分と内装・設備配管などの住戸内部分を分けた工法。上下階を縦に貫く給排水用のパイプスペースが住戸外に設置されるため、間取り変更しやすい

新築の場合…選択肢が豊富な上にメニュープランも選べる

新築の場合は、同じマンション内にさまざまな間取りプランの住戸があるので、購入当初から選択肢が豊富にあるといえる。さらに、未完成の新築物件であれば、「メニュープラン」が用意されていることもある。下の例のように、同一住戸でも複数の間取りバリエーションを選択できる。

●注意：メニュープランは期限がある
メニュープランが用意されているマンションでも、工事の関係で対応できる期間が限られている。うっかり機会を逃さないように、モデルルームに行った際などは、いつまでに申し込めばいいのか確認を

左が標準プラン。和室をなくしてリビングダイニングを広くする（右上）、和室を洋風のサービスルームにする（右下）などのバリエーションを選べる

中古の場合…リノベーションならこだわりを追求できる

中古では、購入と同時にリノベーションやリフォームを施す手も。「独自のこだわりを実現しやすいのが魅力です。物件によって施工可能な内容や条件が異なるので、どんな空間デザインにしたいのかをイメージしながら物件を探すといいでしょう」（リノベーション住宅推進協議会・五ノ井さん）

●実際に施工できるかどうかハード面・ソフト面で確認
実施可能な工事内容などは物件によって違うので、施工会社とよく相談を。「遮音性能確保のため床材変更には管理組合の許可が必要」という物件もあるので、使用細則などのルールも要確認

 

リノベーション前のリビングダイニング。右隣は洋室でキッチンは独立型だった

 

もとの洋室・キッチン・リビングなどを一体化し、4.5mのカウンターが象徴する開放的な空間に

写真提供／リビタ

7.管理規約・使用細則

●ルールの改変に関与しやすいのが新築

マンションのルールには管理組合全体の基本ルールを定めた「管理規約」と、日々の生活にかかわるルールを細かく定めた「使用細則」がある。「どちらも竣工した時点からルールのひな型がありますが、実生活に即して改変していくのが普通です」（大和ライフネクスト・久保さん）。当初からの入居者としてルール変更に関与しやすいのが新築、ある程度ルールの定まった状態で途中参加するのが中古といえる。

●新築・中古を問わず確認したいルールの例

• マンション内の店舗などの運営方法
  マンション内のコンビニなどは、赤字が出ると管理費から補填される決まりになっていることもある。駐車場や1階部分の店舗スペースを賃貸に出す場合なども含め、赤字が発覚してからでは解決に時間がかかる恐れもあるので要チェック
• ペットに関する取り決め
  ペット可であっても、大きさや頭数などが制限されている場合もある。また「バルコニーに出してはいけない」「マンション内では抱きかかえて移動する」といった細かなルールが設定されたケースもあるので、自身に適しているか確認
• リフォームなどの工事に関する取り決め
  前ページでも触れたが、音や振動などによる他の入居者への迷惑を考慮して、リフォームやリノベーションの工事が制限されているケースも少なくない。将来、手を入れる可能性を視野に入れて買うなら、こんな点もチェックしたい

8.入居後の管理とコミュニティ

●新築は白紙からスタート中古は実情を確認できる

新築の管理やコミュニティは白紙状態なので、どうなるのかは良くも悪くも未知。一方、すでに入居者がいる中古は、実情を確認できるのが強み。「東日本大震災を機に、近年はマンション内のコミュニティが重視されるようになっています。新築・中古を問わず、今後のマンションの価値は、コミュニティの充実度が左右するようになっていく可能性も高いのです」（三井不動産レジデンシャル・川路さん）

新築の場合…全員が同時入居なので一体感が醸成されやすい

 

新築の場合は、誰もがほぼ同時期に入居することになる。「全員が同じ条件下でスタートを切りますから、気後れすることなくコミュニティ形成に参加できます。そして、入居者間のコミュニケーションが活発だと、物件の管理のレベルも高くなるもの。物件の価値を高く維持する上でもメリットです」（三井不動産レジデンシャル・川路さん）

写真：デベロッパーや管理会社が入居者向けのイベントを企画することも。上は入居直後の「パークホームズグリーティング（入居挨拶会）」（写真提供／三井不動産レジデンシャル）

中古の場合…転校生気分を味わうが購入前に確認できる

購入検討段階で管理の現況をある程度確認できるのが強み。ただし、コミュニティについては、途中参加の形になるため、ちょっとした転校生気分を味わうことになる。「管理組合の理事会で新たな入居者を紹介してくれるようなマンションもあります。不安なら、仲介会社に聞いてみるのも手です」（大和ライフネクスト・久保さん）

9.設備

●築10年以内の中古なら新築と大きな違いはない

設備類は年々進化しているが「ここ10年くらいは細かな使い勝手や省エネ性が向上している程度なので、新築と築浅の中古に大幅な違いはありません」（三井不動産レジデンシャル・川路さん）。ただ、築20年まで範囲を広げると、右表のようにバラつきが出てくる。なお、中古の場合は注意点もある。「設備類の寿命はおおむね10年です。築年数によっては、修理・交換費用をある程度用意しておくといいですよ」（東急リバブル・小林さん）

10.共用設備・サービス

●特に防災・防犯面での充実化が進んでいる

東日本大震災や防犯意識の高まりを受け、マンションの共用施設・共用設備は、防災・防犯対策が進んでいる。その多くは、必要なスペースやコストの関係上、既存のマンションに後から追加するのは難しいものが多い。また、暮らしのなかでコスト節約につながるような仕組み・サービスも出てきている。いずれも新築・中古で一概に区別できないが、新しいほど充実する傾向にあるといえる。