マンションの老朽化によっておきる問題とその対策を考える

 

・高経年マンションの抱える問題

戦後の経済発展以降、多くのマンションが建設され、現在に至るまで供給されてきました。しかし、築年数の経過とともにマンションは老朽化し、長期修繕計画の見直しやマンションの管理不全が管理組合を悩ませる社会的な問題となってます。

そもそもマンションの老朽化なのか、老朽化によっておきる問題と対策について解説します。

 

高経年マンションは増え続け、全国でマンションの老朽化の問題が深刻化しています。国土交通省によると、築40年を超えた高経年マンションのストック数は、平成30年で81.4万戸であり令和10年には197.8万戸にも及ぶと予想されています。

築40年を超える高経年マンションは移住者の高齢化や、区分所有者と連絡が取れない空き家住戸が増えることにより適切な維持管理が

行われず、外壁の劣化や鉄筋の露出等の建物の老朽化によるリスクが高まります。

そして、このような老朽化したマンションでは、外壁が剥落し移住者や近隣住民等に生命・身体に危険を及ぼす問題が発生するといった例も報告されています。

 

具体的にマンションが老朽化するとどのような問題が発生するのでしょうか。

 

 

 

 

例えばマンションの主な構成物であるコンクリートは、経年劣化により天井や壁、床などのコンクリートにひび割れが生じますが、適切の修繕が行われていないまま雨水がかかると、ひび割れを伝って室内に漏水してしまうのです。

そうならないよう、基本的に屋上やバルコニー、廊下などの雨がかかる箇所にはコンクリートの上から防水工事がされていますが防水層が

劣化し浮きや剥がれがあると防水層の下にあるコンクリートのひび割れから侵入し室内に漏水する可能性があります。

 

 

また、老朽化による不具合は生命・身体に危険を及ぼす問題となることがあります。

鉄筋の発錆によって外壁のコンクリートあ押し出されることで起きるコンクリートの破壊や、タイル自体の接着力が低下すること等が原因となり

コンクリートやタイルに、浮き・剥がれが発生し自らの重みに耐えれず剥落してしまう危険性があるのです。

不具合の個所が廊下の天井や、外壁の高いところだった場合は、剥落したコンクリートやタイルが通行人や車、周囲の建物等、マンション以外の第三者に危害を加えてしまう恐れすらあるのです。

 

・生活様式やニーズの変化による社会的劣化

 

 

生活様式やニーズが時代とともに変化し、マンションに求める住宅水準は新築時と現在を比べると大きく変化しています。

こういったニーズの変化にマンションの設備や機能が対応できず、住みにくくなってしまうことを社会的劣化といいます。

例えば、共用部分の社会的劣化の例として、マンションの空き駐車場問題は多くの管理組合が抱えていることでしょう。

移住者の高齢化や若い世帯の車離れ、レンタカーやカーシェアリングの普及、車両が大型化し既存の機械式駐車場ではできない等の理由から

駐車場の借り手が減っている背景があります。

管理組合としては、駐車場使用料の収入が減る一方でメンテナンス費用は変わらずかかってしまうため、空き駐車場問題は多く抱かれる問題です。

 

 

そして現在ではマンションもバリアフリーやユニバーサルデザインに対応することが当たり前に求められている時代です。高経年のバリアフリーやユニバーサルデザイン未対応マンションでは、エントランスや廊下内の階段やエレベーターがない、階段に手すりがついてないなど

特に身体の不自由な方や高齢者にとって住みにくい建物となり社会的劣化が大きな問題となっています。

 

・マンション老朽化の対策

 

マンションの老朽化にあたり、管理組合ができる対策法としては大きく3つあります。

１・修繕、改良、改修

この3つには大きな違いがあります。国土交通省の改修によるマンションの再生手法に関するマニュアルでは以下のように定義されています。

修繕とは、部材や設備の劣化部の修理や取り換えを行い、劣化した建物またはその部分の性能・機能を実用上支障のない状態まで回復させる行為の事を言います。

改良とは、性能・機能をグレードアップさせる工事の事を言います。

改修とは、修繕および改良により建物全体の性能を改善する工事の事を言います。

これから老朽化が深刻化する高経年マンションは、長期的にマンションを維持していくために、劣化や不具合の起きた部分を修繕することに加えて

、時代とともに変化を続ける住宅水準に見合うようにマンションの性能をグレードアップする改良・改修が求められている。

 

２・建て替え

2003年6月に区分所有法が改正され

区分所有者等の5分の4以上の合意があればマンションの建て替えが可能となりました。

しかし、実際にはマンションの建て替えはハードルが高く、建て替えが実現するケースは少ないのが現状です。

マンションの建て替えが難しい理由としては建て替え費用が莫大であることが大きいでしょう。

 

まとめ

築数年の経過とともに、マンションの老朽化は管理組合にとって避けれない問題です。

しかし、材料性能の技術革新により100年マンションの建物維持のための長期修繕計画を定期的に見直し、

定期的なメンテナンスと管理組合機能の維持を次世代へとつなげていくことが重要です。